재산세는 매년 6월 1일 기준 부동산 소유자에게 부과되는 지방세입니다. 공시가격에 공정시장가액비율(일반 60%, 1주택 45%)을 곱해 과세표준을 산출하고, 0.10.4%(1주택 특례 0.050.35%)의 누진세율을 적용합니다. 여기에 도시지역분(0.14%)과 지방교육세(재산세의 20%)가 추가됩니다. 7월과 9월에 절반씩 분할 납부하며, 1주택 특례를 적용하면 같은 주택이라도 세금이 약 30~40% 줄어듭니다.
재산세 과세 구조 한눈에 보기
재산세는 시가에서 최종 납부액까지 4단계를 거칩니다.
- 시가 -- 실거래가 기준 시장가격
- 공시가격 = 시가 x 현실화율 (아파트 69%, 단독주택 53.6%)
- 과세표준 = 공시가격 x 공정시장가액비율 (일반 60%, 1주택 45%)
- 세액 = 과세표준에 누진세율 적용 + 부가세
시가 10억원 아파트라면 공시가격은 약 6.9억원, 과세표준은 약 4.1억원(일반) 또는 3.1억원(1주택)이 됩니다. 시가의 절반도 안 되는 금액에 세율이 적용되는 구조입니다.
재산세 세율표
일반 세율 (지방세법 제111조)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% | 0원 |
| 6,000만원 초과 ~ 1.5억원 이하 | 0.15% | 3만원 |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 이하 | 0.25% | 18만원 |
| 3억원 초과 | 0.4% | 63만원 |
1세대1주택 특례세율 (지방세법 제111조의2)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.05% | 0원 |
| 6,000만원 초과 ~ 1.5억원 이하 | 0.1% | 3만원 |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 이하 | 0.2% | 18만원 |
| 3억원 초과 | 0.35% | 63만원 |
1주택 특례세율은 전 구간에서 일반세율보다 0.05%p 낮습니다. 과세표준이 높을수록 절감 금액이 커지는 구조입니다.
부가세: 도시지역분과 지방교육세
재산세 본세 외에 두 가지 부가세가 추가됩니다.
| 항목 | 계산 방식 | 법적 근거 |
|---|---|---|
| 도시지역분 | 과세표준 x 0.14% | 지방세법 제112조 |
| 지방교육세 | 재산세액 x 20% | 지방세법 제151조 |
도시지역분은 과세표준에 대해 별도로 부과되고, 지방교육세는 재산세 본세에 비례합니다. 두 부가세를 합하면 재산세 본세의 약 50~70%가 추가되므로, 실제 납부액은 본세만 볼 때보다 상당히 높습니다.
1세대1주택 특례 상세
1세대1주택 특례는 재산세 부담을 줄이는 가장 기본적인 방법입니다.
적용 요건:
- 세대원 전원이 국내에 1주택만 소유
- 과세기준일(6월 1일) 현재 소유
- 주택 부속 토지 포함
혜택 내용:
- 세율 인하: 전 구간 0.05%p 감면 (일반 대비)
- 공정시장가액비율 인하: 60% 대신 45% 적용
공정시장가액비율 차이가 세율 차이보다 영향이 큽니다. 과세표준 자체가 25% 줄어드는 효과이므로, 같은 공시가격 주택이라도 1주택자는 과세표준이 일반 대비 약 75% 수준입니다.
감면 사례
임대주택 등록 감면
지방세특례제한법에 따라 일정 요건을 충족하는 등록 임대주택은 재산세 감면을 받을 수 있습니다. 감면율과 요건은 임대 유형, 면적, 공시가격 기준 등에 따라 다르며, 등록 시점과 유지 기간에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 감면율과 적용 조건은 세무 전문가 상담이 필요합니다.
장기보유 고령자 감면
만 60세 이상 1주택 고령자가 장기 보유한 경우, 종합부동산세에서 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다. 다만 이는 종부세에 적용되는 공제이며, 재산세 자체의 감면과는 별도입니다.
기타 감면 대상
다음 경우에도 재산세 감면이 가능하나, 감면율과 요건은 연도별로 변경될 수 있으므로 관할 지자체 또는 세무 전문가 확인이 필요합니다.
- 사회복지법인 소유 주택
- 문화재 소재 부동산
- 농어촌 주택 (일정 요건)
- 천재지변으로 피해를 입은 부동산
납부 시기: 7월과 9월 분할납부
재산세는 매년 7월과 9월에 절반씩 나누어 납부합니다.
| 납부 시기 | 납부 대상 | 기한 |
|---|---|---|
| 7월 | 주택분 재산세 1/2 + 건축물분 | 7월 16일 ~ 7월 31일 |
| 9월 | 주택분 재산세 1/2 + 토지분 | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날 소유자에게 과세되므로, 6월 1일 직전에 매도하면 해당 연도 재산세는 매수자가 부담합니다. 매매 시점을 조율할 때 기억해야 할 날짜입니다.
재산세가 20만원 이하인 경우 7월에 전액 일시 납부합니다.
실제 계산 예시
공시가격 5억원 아파트 재산세 계산 (1주택 vs 일반)
조건
- 공시가격: 5억원
- 소재지: 도시지역
- 비교: 1세대1주택 특례 vs 일반
1세대1주택 특례 적용
- 과세표준: 5억 x 45% = 2억 2,500만원
- 재산세 본세: 2억 2,500만 x 0.2% - 18만 = 27만원
- 도시지역분: 2억 2,500만 x 0.14% = 31만 5,000원
- 지방교육세: 27만 x 20% = 5만 4,000원
- 총 납부액: 약 63만 9,000원
일반 세율 적용
- 과세표준: 5억 x 60% = 3억원
- 재산세 본세: 3억 x 0.25% - 18만 = 57만원
- 도시지역분: 3억 x 0.14% = 42만원
- 지방교육세: 57만 x 20% = 11만 4,000원
- 총 납부액: 약 110만 4,000원
차이: 약 46만 5,000원 절감
1주택 특례를 적용하면 동일한 아파트에서 약 42% 재산세를 줄일 수 있습니다. 공정시장가액비율 차이(60% vs 45%)와 세율 차이(0.25% vs 0.2%)가 함께 작용한 결과입니다.
세부담상한: 급격한 인상 방지
공시가격이 급등해도 재산세가 무한정 오르지는 않습니다. 전년도 세액 대비 일정 비율 이상 오를 수 없도록 상한이 있습니다.
| 구분 | 상한 |
|---|---|
| 1세대 1주택 | 전년도 세액의 150% |
| 그 외 | 전년도 세액의 300% |
1주택자는 전년 대비 최대 50%까지만 인상될 수 있고, 다주택자는 최대 200%까지 인상될 수 있습니다.
재산세와 종합부동산세의 관계
공시가격이 일정 수준을 넘으면 재산세 외에 종합부동산세(종부세)가 추가로 부과됩니다. 종부세 기본공제는 1주택자 12억원, 일반 9억원이며, 재산세와 종부세가 같은 주택에 동시 부과되므로 이중과세 방지를 위해 종부세에서 재산세 납부분을 공제합니다.
보유세 전체를 확인하려면 재산세와 종부세를 함께 계산해야 합니다.
법적 근거 정리
- 지방세법 제110조 -- 재산세 과세표준 (공시가격 x 공정시장가액비율)
- 지방세법 제111조 -- 재산세 일반 세율 (0.1~0.4%)
- 지방세법 제111조의2 -- 1세대1주택 특례세율 (0.05~0.35%)
- 지방세법 제112조 -- 도시지역분 (과세표준 x 0.14%)
- 지방세법 제151조 -- 지방교육세 (재산세 x 20%)