보유세 지역별 가이드

계산 예시

서울 평균 거래가 9억원 기준

• 재산세 소계84만원
• 총 보유세84만원

절세 팁

• 1주택자는 공정시장가액비율 45%, 종부세 기본공제 12억 원이 적용되어 공시가격 12억 이하면 종부세가 없습니다. 서울 평균 시세 9억 원(공시가 약 6.2억) 수준이면 재산세만 부담.
• 재산세 1주택 특례세율(0.05~0.35%)은 일반세율(0.1~0.4%)보다 낮습니다. 부부 공동명의 시 각각 1주택 특례를 받을 수 없으므로, 단독명의 vs 공동명의 세금 비교가 필요합니다.
• 종부세 세부담상한(1주택 150%, 다주택 300%)이 있어 전년 대비 급격한 세금 증가는 제한됩니다. 다만 공시가격 급등 지역(마포·성동 등)은 상한선까지 매년 증가할 수 있습니다.

계산 예시

경기 평균 거래가 5억 5,000만원 기준

• 재산세 소계43만원
• 총 보유세43만원

절세 팁

• 경기 평균 시세 5.5억 원 수준(공시가 약 3.8억)이면 종부세 대상이 아니며, 1주택 특례세율(0.05~0.35%) 적용 시 재산세 부담도 연 50만 원 내외입니다.
• 분당·판교·과천 등 공시가 7억 이상 아파트는 2주택 합산 시 종부세 공제(9억) 초과 가능성이 높으므로, 다주택 보유 시 공시가격 합산액을 반드시 확인하세요.
• 경기 일부 지역(과천·성남·하남 등)은 조정대상지역으로 3주택 이상 종부세 중과세율(0.5~5.0%)이 적용됩니다. 비조정지역 물건과의 조합으로 세부담을 분산할 수 있습니다.

계산 예시

인천 평균 거래가 3억 5,000만원 기준

• 재산세 소계24만원
• 총 보유세24만원

절세 팁

• 송도 대형 아파트(공시가 5억+)와 부평·계양 구도심(공시가 2억 미만)의 보유세 양극화가 큽니다. 구도심 주택은 1주택 특례세율 적용 시 재산세 연 10만 원 이하인 반면, 송도 84㎡ 이상은 연 50만 원을 넘길 수 있습니다.
• 인천 내 다주택 보유 시 송도·청라 고가 물건이 합산 공시가를 끌어올립니다. 송도 공시가 5억 아파트 2채만으로도 합산 10억이 되어 종부세 공제(9억) 초과 — 구도심 저가 물건과 조합 시 합산액을 반드시 점검하세요.
• 3주택 이상이라도 종부세 중과 없이 일반세율(0.5~2.7%)이 적용되어, 서울·경기 조정지역 물건 없이 인천만 보유한다면 다주택 보유세 부담이 전국 대도시 중 가장 낮은 축에 속합니다.

계산 예시

부산 평균 거래가 3억 2,000만원 기준

• 재산세 소계22만원
• 총 보유세22만원

절세 팁

• 해운대 마린시티·엘시티(시세 10~20억)는 공시가 7억 이상으로 부산 내 유일하게 1주택자도 종부세에 근접하는 물건입니다. 반면 사하·사상·북구는 공시가 1.5억 미만으로 재산세 연 10만 원 이하 — 같은 부산이라도 보유세 차이가 5배 이상 벌어집니다.
• 해운대·수영구 고가 아파트(공시가 7억+) 1채만으로도 다주택 합산 시 종부세 공제(9억)를 상당 부분 채웁니다. 고가 물건 1채 + 중저가 2~3채 조합이면 합산 공시가 9억 초과 가능성을 반드시 점검하세요.
• 종부세 중과세율이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)이 적용되며, 세부담상한(다주택 300%)으로 전년 대비 급격한 증가는 제한됩니다. 해운대 초고가 물건을 제외하면 3주택 이상 보유해도 종부세 부담은 서울의 1/3 수준입니다.

계산 예시

대구 평균 거래가 2억 8,000만원 기준

• 재산세 소계19만원
• 총 보유세19만원

절세 팁

• 대구는 전국 광역시 중 보유세 부담이 가장 낮은 수준입니다. 수성구 범어·만촌동 일부(공시가 5억+)를 제외하면 달서·북구·동구 대부분이 공시가 1.5억 내외로, 1주택 특례세율 적용 시 재산세 연 10만 원대에 불과합니다.
• 수성구 고가 아파트를 제외한 대구 주택은 3~4채를 합산해도 공시가 9억에 한참 못 미칩니다. 공시가 1.5억 주택 5채(합산 7.5억)도 종부세 대상이 되지 않아, 저가 다주택 보유 전략 시 보유세 부담이 전국에서 가장 유리한 지역입니다.
• 다주택을 보유해도 종부세 중과가 아닌 일반세율(0.5~2.7%)이 적용됩니다. 수성구 범어동 고가 아파트(공시가 5억+)를 다수 보유하지 않는 한 종부세 해당 가능성은 사실상 없으며, 재산세만으로 보유 비용이 완결되는 경우가 대부분입니다.

계산 예시

대전 평균 거래가 2억 7,000만원 기준

• 재산세 소계18만원
• 총 보유세18만원

절세 팁

• 유성 도안신도시·서구 둔산동 신축(시세 4~6억, 공시가 3~4억)과 동구·대덕구 구도심(공시가 1억 미만)의 보유세 격차가 큽니다. 둔산동 신축은 재산세 연 30~40만 원이지만, 대덕구 구축은 연 5만 원 이하인 경우도 있습니다.
• 대전 주택만으로는 다주택 합산 공시가 9억 초과가 어렵지만, 인접한 세종시(조정대상지역) 물건을 함께 보유할 경우 합산 과세 시 종부세 중과세율(0.5~5.0%)이 적용될 수 있습니다. 대전+세종 크로스 보유자는 세종 물건의 조정지역 여부를 반드시 확인하세요.
• 종부세가 적용되더라도 서울과 달리 중과세율이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 계산됩니다. 유성·서구 고가 아파트 3채(공시가 합산 약 10~12억)를 보유해야 종부세가 발생하는 수준으로, 대부분의 다주택자는 재산세만 부담합니다.

계산 예시

광주 평균 거래가 2억 5,000만원 기준

• 재산세 소계16만원
• 총 보유세16만원

절세 팁

• 광주는 전국 광역시 중 보유세 부담이 가장 낮습니다. 봉선·상무지구 신축(공시가 2.5~3억)도 1주택 특례세율 적용 시 재산세 연 20만 원 이하이며, 북구·광산구 외곽은 공시가 1억 미만으로 재산세가 연 5만 원도 안 되는 물건이 많습니다.
• 광주 주택 4~5채(공시가 평균 1.7억 × 5 = 8.5억)를 보유해도 합산 공시가가 종부세 공제(9억)에 미달하는 극단적 사례가 가능합니다. 재산세만 부담하면서 다주택 임대수익을 확보할 수 있어, 보유세 대비 임대수익률이 전국에서 가장 유리한 지역입니다.
• 종부세 중과 없이 일반세율(0.5~2.7%)만 적용되며, 공시가 1.7억 주택 기준 6채 이상을 보유해야 종부세가 발생합니다. 소규모 다주택 투자자의 보유 비용 부담이 사실상 재산세(연 총 50~80만 원)로 한정됩니다.

계산 예시

세종 평균 거래가 3억 8,000만원 기준

• 재산세 소계27만원
• 총 보유세27만원

절세 팁

• 세종 평균 공시가 2.6억 수준에서 1주택 특례세율 적용 시 재산세는 연 20~30만 원으로 부담이 크지 않습니다.
• 세종은 조정대상지역으로 3주택 이상 보유 시 종부세 중과세율(0.5~5.0%)이 적용됩니다. 서울·경기 조정지역 물건과 합산될 경우 종부세 부담이 커질 수 있습니다.
• 행정수도 이전이 본격화되면 시세·공시가 상승으로 보유세 부담이 늘어날 수 있습니다. 현재 공시가 수준에서는 종부세 대상이 아니지만 중장기적으로 모니터링이 필요합니다.

계산 예시

울산 평균 거래가 2억 6,000만원 기준

• 재산세 소계17만원
• 총 보유세17만원

절세 팁

• 울산은 현대차·조선업 등 산업도시 특성상 임대 수요가 꾸준하면서 공시가는 낮아, 보유세 대비 임대수익률이 전국 상위권입니다. 남구 삼산동 재산세 연 15~20만 원 수준에서 월 임대수입을 고려하면 보유 비용 부담이 매우 가볍습니다.
• 울산 주택만으로 종부세가 발생하려면 공시가 1.8억 기준 최소 5채 이상(합산 9억+)이 필요합니다. 남구 고가 아파트(공시가 3억)를 포함해도 4채 이하에서는 종부세 공제(9억)에 미달하는 경우가 대부분입니다.
• 다주택 보유 시에도 서울과 달리 종부세 중과가 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 계산됩니다. 현대차 경기에 따라 공시가가 연동되는 경향이 있어, 호황기에는 합산 과세표준이 높아질 수 있으므로 경기 사이클에 맞춘 보유세 모니터링이 필요합니다.

계산 예시

제주 평균 거래가 3억원 기준

• 재산세 소계20만원
• 총 보유세20만원

절세 팁

• 제주는 관광지 프리미엄으로 시세가 높지만, 비주택(빌라·단독)의 공시가 현실화율이 53~55%로 아파트(약 69%)보다 현저히 낮습니다. 시세 5억 단독주택의 공시가가 2.7억에 불과한 경우도 있어, 시세 대비 보유세가 아파트보다 가벼운 구조입니다.
• 중문·서귀포 고급 빌라·단독주택은 시세와 공시가 사이 갭이 크지만, 공시가 현실화율 상향이 진행 중입니다. 현실화율이 60%로 오르면 보유세가 10~15% 증가할 수 있으므로, 고가 비주택 보유자는 중장기 보유세 추이를 모니터링하세요.
• 종부세가 적용되더라도 중과세율이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 계산됩니다. 아파트 위주 다주택(공시가 평균 2.1억)이면 4채 이하에서 합산 9억 미달이지만, 노형동·연동 신축(공시가 3억+) + 고급 빌라 조합이면 3채부터 종부세 진입 가능성을 점검해야 합니다.