비거주자도 한국에 있는 부동산을 양도하면 양도소득세를 내야 합니다. 다만 거주자와 동일한 혜택을 받지 못합니다. 1세대1주택 비과세가 원칙적으로 제한되고, 장기보유특별공제 중 거주기간 공제(최대 40%)를 받을 수 없습니다. 해외이주 후 2년 내 양도하면 거주자로 간주되는 특례가 있으므로 양도 시점이 핵심입니다.
비거주자란 — 세법상 정의
소득세법상 비거주자는 국내에 주소가 없고, 183일 이상 거소(생활 근거지)를 두지 않은 개인을 말합니다(소득세법 SS1조의2).
판정 기준은 다음 두 가지입니다.
| 구분 | 거주자 | 비거주자 |
|---|---|---|
| 국내 주소 | 있음 | 없음 |
| 국내 거소 | 183일 이상 | 183일 미만 |
주민등록 여부가 아니라 실질적 생활 관계(가족 거주, 재산 소재, 직업 등)로 판단합니다. 해외 영주권·시민권을 취득했더라도 국내에 주소가 있으면 거주자로 볼 수 있습니다.
비거주자도 양도세를 내야 하나
네, 내야 합니다. 비거주자라도 국내 소재 부동산을 양도하면 한국에 양도소득세 납세의무가 있습니다(소득세법 SS119조 제1항 제11호).
적용되는 세율도 거주자와 동일한 6~45% 기본 누진세율입니다(소득세법 SS104조, SS55조).
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
지방소득세 **10%**가 추가됩니다(지방세법 SS89조).
비거주자 양도세 핵심 차이 3가지
거주자와 비교했을 때 비거주자에게 불리한 핵심 차이입니다.
1. 1세대1주택 비과세가 원칙적으로 제한
거주자는 1세대1주택 보유기간 2년 이상 충족 시 12억원까지 비과세됩니다(소득세법 SS89조). 비거주자는 이 비과세를 적용받을 수 없습니다.
1세대1주택 비과세는 "거주자인 1세대"를 전제로 하기 때문입니다(시행령 SS154조). 비거주자 상태에서 양도하면 보유기간이 아무리 길어도 전액 과세됩니다.
2. 장기보유특별공제 — 거주기간 공제 불가
1세대1주택 거주자는 장기보유특별공제(장특공제)에서 보유기간 공제(연 4%, 최대 40%) + 거주기간 공제(연 4%, 최대 40%) = 최대 **80%**를 받을 수 있습니다.
비거주자는 거주기간 공제를 받을 수 없습니다. 비거주자 상태에서는 1세대1주택이 아닌 일반 장특공제(연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다.
| 구분 | 거주자 1세대1주택 | 비거주자 |
|---|---|---|
| 보유기간 공제 | 연 4% (최대 40%) | 연 2% (최대 30%) |
| 거주기간 공제 | 연 4% (최대 40%) | 불가 (0%) |
| 최대 공제율 | 80% | 30% |
3. 기본공제 250만원은 동일
양도소득 기본공제 연 250만원은 거주자·비거주자 구분 없이 적용됩니다(소득세법 SS103조).
출국 전 양도 vs 출국 후 양도 — 세금 차이
같은 주택이라도 양도 시점의 거주자 여부에 따라 세금이 크게 달라집니다.
출국 전(거주자 상태)에 양도하면:
- 1세대1주택 비과세 적용 가능 (12억원까지)
- 장특공제 최대 80% (보유+거주)
출국 후(비거주자 상태)에 양도하면:
- 1세대1주택 비과세 불가
- 장특공제 최대 30% (보유만)
- 전액 과세
계산 예시: 1주택자, 양도가 15억원, 취득가 5억원, 보유 10년 거주 8년
거주자 상태에서 양도 (출국 전)
- 양도차익: 15억 - 5억 = 10억원
- 고가주택 과세 비율: (15억 - 12억) / 15억 = 20%
- 과세 양도차익: 10억 x 20% = 2억원
- 장특공제: 보유 40% + 거주 32% = 72% → 2억 x 72% = 1억 4,400만원
- 기본공제: 250만원
- 과세표준: 2억 - 1억 4,400만 - 250만 = 5,350만원
- 산출세액: 5,350만 x 24% - 576만 = 708만원
- 지방소득세: 약 71만원
- 총 납부세액: 약 779만원
비거주자 상태에서 양도 (출국 후)
- 양도차익: 15억 - 5억 = 10억원
- 장특공제: 일반 공제 20% (10년) → 10억 x 20% = 2억원
- 기본공제: 250만원
- 과세표준: 10억 - 2억 - 250만 = 7억 9,750만원
- 산출세액: 7억 9,750만 x 42% - 3,594만 = 2억 9,901만원
- 지방소득세: 약 2,990만원
- 총 납부세액: 약 3억 2,891만원
차이: 약 3억 2,112만원 추가 부담
비거주자 상태에서 양도하면 1세대1주택 비과세와 거주기간 장특공제를 모두 잃어 세금이 40배 이상 차이납니다.
해외이주 후 2년 내 양도 — 거주자 간주 특례
해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국한 경우, 출국일부터 2년 이내에 양도하면 거주자로 보아 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다(소득세법 시행령 SS154조 제1항 제3호).
적용 요건을 정리하면 다음과 같습니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 이주 유형 | 해외이주법에 따른 해외이주 |
| 출국 범위 | 세대 전원 출국 |
| 양도 기한 | 출국일부터 2년 이내 |
| 보유 요건 | 출국 전 보유기간 2년 이상 |
이 특례를 놓치면 동일한 주택에 수천만 원에서 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 해외이주가 확정되었다면 출국 전 또는 출국 후 2년 이내 양도 계획을 반드시 세워야 합니다.
단, 해외이주가 아닌 단순 장기체류(유학, 파견 등)로 비거주자가 된 경우에는 이 특례가 적용되지 않을 수 있으므로, 세무 전문가 상담이 필요합니다.
비거주자 양도세 신고 방법
비거주자는 직접 세무서에 방문하기 어려우므로 납세관리인을 지정해야 합니다.
납세관리인 지정
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 비거주자로서 국내 부동산 양도 시 |
| 지정 대상자 | 국내 거주 친족, 세무대리인 등 |
| 신고서 | 납세관리인 설정신고서 (관할 세무서 제출) |
| 역할 | 신고·납부·통지 수령 등 세무 업무 대행 |
신고 및 납부 절차
- 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부
- 납세관리인이 관할 세무서에 양도소득세 신고서 제출
- 필요서류: 매매계약서, 취득 당시 계약서, 필요경비 증빙, 납세관리인 설정신고서
납세관리인을 지정하지 않으면 세무서가 직권으로 과세할 수 있으며, 가산세가 부과될 수 있습니다.
조세조약에 따른 이중과세 방지
한국에서 양도세를 납부한 후, 거주지국에서도 같은 소득에 과세하면 이중과세 문제가 발생합니다. 이를 방지하기 위해 대부분의 국가와 조세조약을 체결하고 있습니다.
부동산 양도소득의 경우 일반적으로 부동산 소재지국(한국)에 우선 과세권이 있습니다(OECD 모델조약 제13조). 거주지국에서는 한국에 납부한 세액을 외국납부세액공제로 차감해 줍니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 한국 과세 | 국내 부동산이므로 한국에서 과세 |
| 거주지국 과세 | 전세계 소득 과세 시 동일 소득 과세 가능 |
| 이중과세 방지 | 한국 납부세액을 거주지국에서 세액공제 |
조세조약 내용은 국가마다 다르므로, 거주지국의 구체적인 세액공제 방법과 한도는 해당국 세무 전문가와 반드시 확인하시기 바랍니다.
놓치기 쉬운 주의사항
주민등록 말소와 거주자 판정은 별개입니다. 해외이주 시 주민등록을 말소해도 국내에 배우자·가족이 거주하거나 상당한 재산이 있으면 거주자로 판정될 수 있습니다. 반대로 주민등록이 살아 있어도 실질적 생활 근거지가 해외면 비거주자입니다.
양도 시기는 잔금청산일 기준입니다. 매매계약일이 아니라 대금을 청산한 날(소득세법 SS98조)이 양도 시기이므로, 거주자/비거주자 판정도 잔금청산일 기준으로 이루어집니다. 출국 전 잔금까지 완료해야 거주자 양도로 인정됩니다.
단기 양도세율은 동일 적용됩니다. 비거주자도 보유기간 1년 미만이면 70%, 1~2년 미만이면 60% 단기 양도세율이 적용됩니다(소득세법 SS104조).
법적 근거 정리
- 소득세법 SS1조의2 — 거주자·비거주자 정의
- 소득세법 SS119조 — 비거주자 국내원천소득 과세
- 소득세법 SS89조 — 1세대1주택 비과세 (거주자 요건)
- 소득세법 SS104조, SS55조 — 양도소득세 세율 (기본 누진 6~45%)
- 소득세법 SS95조 — 장기보유특별공제
- 시행령 SS154조 제1항 제3호 — 해외이주 후 2년 내 양도 거주자 간주 특례
- 소득세법 SS98조 — 양도 시기 (잔금청산일)
- 지방세법 SS89조 — 지방소득세 (양도세의 10%)