상속받은 주택을 양도할 때는 취득가액 산정, 보유기간 계산, 주택 수 판정 등 일반 매매와 다른 규칙이 적용됩니다. 특히 기존 1주택자가 상속으로 2주택이 된 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 처분기한 없이 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다(시행령 §155②). 상속주택의 취득가액은 상속개시일 기준 시가로 산정되며, 피상속인의 보유/거주기간을 통산할 수 있습니다.
상속주택의 취득가액 — 상속개시일 기준 시가
상속주택의 취득가액은 피상속인(돌아가신 분)이 원래 산 가격이 아닙니다. 상속개시일(사망일) 현재의 시가를 취득가액으로 봅니다(소득세법 §97).
시가 인정 순서는 다음과 같습니다.
| 순위 | 시가 유형 | 설명 |
|---|---|---|
| 1순위 | 매매사례가액 | 상속개시일 전후 6개월 내 동일/유사 부동산 거래가 |
| 2순위 | 감정가액 | 2곳 이상 감정기관의 감정평균액 |
| 3순위 | 기준시가 | 공시가격 (아파트: 공동주택공시가격) |
실무에서 대부분의 상속주택은 **감정평가를 받지 않으면 기준시가(공시가격)**로 취득가액이 잡힙니다. 공시가격은 시세보다 낮기 때문에 나중에 양도할 때 양도차익이 커져 세금이 늘어날 수 있습니다.
감정평가를 받으면 시세에 가까운 금액으로 취득가액을 높일 수 있어 양도차익을 줄이는 절세 효과가 있습니다. 다만 감정평가 비용(통상 50~100만원)과 절세액을 비교해야 합니다.
상속주택 + 기존 1주택 = 비과세 특례
상속주택 양도세에서 가장 중요한 규정은 소득세법 시행령 §155 제2항입니다.
1주택을 보유한 상태에서 주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 일반주택(상속 전부터 보유한 주택)을 먼저 양도하면 1세대1주택 비과세가 적용됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 전제 조건 | 1주택 보유 중 상속으로 2주택 |
| 처분기한 | 기한 없음 |
| 비과세 대상 | 일반주택 먼저 양도 시 비과세 |
| 상속주택 먼저 양도 시 | 비과세 불가 (다주택자로 과세) |
핵심은 양도 순서입니다. 반드시 일반주택(상속 전부터 보유한 주택)을 먼저 팔아야 비과세를 받을 수 있습니다. 상속주택을 먼저 팔면 2주택자 상태에서 양도하는 것이므로 비과세가 적용되지 않습니다.
처분기한이 없다는 점도 중요합니다. 일시적 2주택(이사)은 3년 이내에 종전주택을 팔아야 하지만, 상속주택은 기한 제한이 없습니다.
보유기간과 거주기간 통산
상속주택은 피상속인의 보유기간과 거주기간을 상속인이 이어받을 수 있습니다. 이를 "기간 통산"이라 합니다.
예를 들어, 아버지가 15년 보유하고 10년 거주한 주택을 상속받으면, 상속인이 바로 양도하더라도 보유 15년, 거주 10년으로 인정됩니다. 이는 장기보유특별공제 계산에 큰 영향을 줍니다.
단, 기간 통산은 피상속인이 1주택자인 경우에 적용됩니다. 피상속인이 다주택자였다면 세무 전문가 상담이 필요합니다.
상속주택의 주택 수 산정
상속주택은 일정 요건 하에 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
주택 수 제외 요건
시행령 §155②에 따라, 상속받은 주택은 1세대1주택 비과세 판정 시 주택 수에서 제외됩니다. 즉, 일반주택 1채 + 상속주택 1채를 보유하더라도, 일반주택 양도 시 1주택자로 판정됩니다.
다만, 다음 경우에는 주택 수에 포함됩니다.
- 상속 전부터 2주택 이상을 보유한 경우
- 상속주택을 먼저 양도하는 경우
공동상속주택 — 지분 기준 판정
여러 상속인이 하나의 주택을 공동 상속받는 경우, 지분이 가장 큰 상속인이 해당 주택을 소유한 것으로 봅니다. 지분이 같다면 다음 순서로 판정합니다.
- 해당 주택에 거주하는 상속인
- 최연장자
나머지 소수지분 상속인은 해당 주택을 소유하지 않는 것으로 보므로, 자신의 주택 수에 포함되지 않습니다. 소수지분자에게는 절세에 유리한 구조입니다.
장기보유특별공제 적용
상속주택을 양도할 때도 보유기간에 따라 장기보유특별공제가 적용됩니다. 피상속인의 보유기간을 통산하면 공제율이 크게 올라갈 수 있습니다.
| 보유기간 | 다주택자 공제율 | 1세대1주택 공제율 |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 보유 12% + 거주 12% = 24% |
| 5년 | 10% | 보유 20% + 거주 20% = 40% |
| 10년 | 20% | 보유 40% + 거주 40% = 80% |
| 15년 이상 | 30% (최대) | 보유 40% + 거주 40% = 80% (최대) |
1세대1주택 비과세 특례(§155②)를 적용받아 일반주택을 비과세로 양도한 후, 남은 상속주택을 양도할 때는 1주택자 공제율(최대 80%)이 적용될 수 있습니다.
계산 예시: 상속주택 + 기존 1주택, 일반주택 먼저 양도
전제 조건
- 일반주택: 취득가 4억원, 양도가 9억원, 보유 8년, 거주 5년
- 상속주택: 상속개시일 기준시가 3억원 (피상속인 보유 20년)
- 기존 1주택자가 상속으로 2주택이 된 상태
일반주택 양도 (비과세 특례 적용)
시행령 §155②에 따라 일반주택을 먼저 양도하면 1세대1주택 비과세가 적용됩니다.
- 양도가액 9억원 (12억원 이하)
- 결과: 양도세 0원 (전액 비과세)
이후 상속주택 양도 (1주택자 상태)
일반주택 양도 후 상속주택만 남은 상태에서 양도하면 1주택자입니다. 피상속인의 보유기간 통산이 적용됩니다.
- 양도가액: 6억원 (상속 후 시세 상승)
- 취득가액: 3억원 (상속개시일 기준시가)
- 양도차익: 6억 - 3억 = 3억원
- 양도가 12억원 이하이므로 1세대1주택 비과세 요건 확인
- 보유기간 통산 20년 이상, 거주 요건 충족 시 비과세
보유기간 통산과 비과세 특례를 활용하면, 상속주택도 비과세로 양도할 수 있는 경우가 많습니다.
계산 예시: 상속주택을 과세 양도하는 경우
전제 조건
- 상속주택: 상속개시일 기준시가(공시가격) 2억원, 양도가 5억원
- 보유기간: 피상속인 10년 + 상속인 2년 = 통산 12년
- 상속인이 2주택자 상태에서 상속주택을 양도 (비과세 특례 미적용)
계산 과정
- 양도차익: 5억 - 2억 = 3억원
- 장기보유특별공제: 3억 x 24% (12년, 연 2%) = 7,200만원
- 양도소득금액: 3억 - 7,200만 = 2억 2,800만원
- 기본공제: 250만원
- 과세표준: 2억 2,800만 - 250만 = 2억 2,550만원
- 산출세액: 2억 2,550만 x 38% - 1,994만 = 6,575만원
- 지방소득세: 658만원
- 총 납부세액: 약 7,233만원
감정평가를 통해 취득가액을 3억원으로 높였다면 양도차익이 2억원으로 줄어 세금은 약 4,100만원으로 약 3,100만원 절세가 가능합니다.
상속주택 양도 시 체크리스트
- 양도 순서 확인 — 일반주택을 먼저 팔아 비과세 특례(§155②)를 활용
- 취득가액 확인 — 상속개시일 기준시가가 낮다면 감정평가 검토
- 보유기간 통산 — 피상속인의 보유/거주기간을 합산하여 장특공제 극대화
- 공동상속 지분 — 지분이 가장 큰 상속인만 주택 수에 포함
- 비과세 요건 — 보유 2년 + 조정대상지역이면 거주 2년 충족 여부
법적 근거 정리
- 소득세법 §89 ①3 — 1세대1주택 비과세 (양도가 12억원 이하)
- 소득세법 §97 — 취득가액 산정 (실거래가, 매매사례가, 감정가, 기준시가)
- 소득세법 §95 ② — 장기보유특별공제 (1주택 최대 80%, 다주택 최대 30%)
- 시행령 §154 — 1세대1주택 비과세 요건 (보유 2년, 조정대상지역 거주 2년)
- 시행령 §155 ②③ — 상속주택 비과세 특례 (일반주택 먼저 양도 시 비과세)
- 지방세법 §89 — 지방소득세 (양도세의 10% 추가)