1세대1주택자는 종부세에서 기본공제 12억원(일반 9억원 대비 3억 추가), 고령자 세액공제 최대 40%, 장기보유 세액공제 최대 **50%**를 받을 수 있습니다. 고령자+장기보유 합산 시 공제한도는 **80%**입니다. 70세 이상이면서 15년 이상 보유한 경우 종부세의 80%를 공제받아 실질 부담이 크게 줄어듭니다.
1세대1주택 기본공제: 12억원
종부세는 보유 주택의 공시가격 합산액에서 기본공제를 뺀 금액에 과세합니다. 1세대1주택자는 일반 납세자보다 3억원 더 많은 공제를 받습니다.
| 구분 | 기본공제액 | 법적 근거 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 | 종부세법 제8조 |
| 일반 (2주택 이상) | 9억원 | 종부세법 제8조 |
공시가격이 12억원 이하인 1주택자는 종부세 납부 대상이 아닙니다. 시가 약 17.4억원(아파트 현실화율 69% 기준) 이하라면 종부세가 발생하지 않는 셈입니다.
세액공제 3종: 고령자 + 장기보유 + 합산한도
1세대1주택자에게만 적용되는 세액공제가 있습니다. 산출된 종부세에서 직접 차감하므로 절세 효과가 큽니다.
고령자 세액공제 (종부세법 제9조의2)
과세기준일(6월 1일) 현재 만 나이 기준으로 적용합니다.
| 연령 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 | 20% |
| 만 65세 이상 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
장기보유 세액공제 (종부세법 제9조의2)
해당 주택의 보유기간 기준으로 적용합니다.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
합산 공제한도: 80%
고령자 공제와 장기보유 공제를 합산 적용할 수 있지만, **합산한도는 80%**입니다. 두 공제율의 단순 합이 80%를 초과해도 실제 공제는 80%까지만 적용됩니다.
합산 적용 예시
70세 이상이면서 15년 이상 보유한 경우를 살펴봅니다.
- 고령자 공제: 40%
- 장기보유 공제: 50%
- 단순 합산: 90%
- 실제 적용: 80% (합산한도 초과)
즉, 종부세 산출세액의 20%만 실제 납부합니다. 같은 조건에서 고령자 공제만 없다면(60세 미만) 장기보유 50%만 적용되어 납부액이 2.5배로 늘어납니다.
실제 계산 예시
공시가격 16억원, 72세, 17년 보유 1주택자
과세표준 계산
- 공시가격: 16억원
- 기본공제: 12억원 (1세대1주택)
- 공정시장가액비율: 60%
- 과세표준: (16억 - 12억) x 60% = 2억 4,000만원
종부세 산출
- 세율 적용: 2억 4,000만원 x 0.5% = 120만원
세액공제 적용
- 고령자 공제: 40% (72세)
- 장기보유 공제: 50% (17년)
- 합산 공제율: 80% (한도 적용)
- 공제액: 120만 x 80% = 96만원
- 종부세 납부액: 120만 - 96만 = 24만원
부가세
- 농어촌특별세: 24만 x 20% = 4만 8,000원
- 최종 납부액: 약 28만 8,000원
세액공제 없이 계산하면 종부세만 120만원 + 농특세 24만원 = 144만원입니다. 세액공제로 약 115만원을 절감한 셈입니다.
공시가격 20억원, 63세, 7년 보유 1주택자
과세표준 계산
- 공시가격: 20억원
- 기본공제: 12억원
- 공정시장가액비율: 60%
- 과세표준: (20억 - 12억) x 60% = 4억 8,000만원
종부세 산출
- 세율 적용: 4억 8,000만원 x 0.7% - 60만원 = 276만원
세액공제 적용
- 고령자 공제: 20% (63세)
- 장기보유 공제: 20% (7년)
- 합산 공제율: 40%
- 공제액: 276만 x 40% = 110만 4,000원
- 종부세 납부액: 276만 - 110만 4,000 = 165만 6,000원
부가세
- 농어촌특별세: 165만 6,000 x 20% = 33만 1,200원
- 최종 납부액: 약 198만 7,200원
1세대1주택 판정 기준
세액공제를 받으려면 1세대1주택자에 해당해야 합니다. 판정 시 세대 범위가 핵심입니다.
동일세대에 포함되는 사람:
- 배우자 -- 주소가 달라도 항상 같은 세대로 봅니다
- 미혼 자녀 -- 동일 주소에 거주하는 경우
- 30세 미만 미혼 자녀 -- 별도 세대 분리가 인정되지 않습니다 (일정 소득 기준 충족 시 예외)
세대원 중 누구라도 다른 주택을 보유하면 1세대1주택에 해당하지 않습니다. 배우자 명의 주택이 있으면 본인이 1채만 보유해도 다주택 세대가 됩니다.
부부 공동명의의 경우, 1주택 특례를 선택하면 기본공제 12억 + 세액공제를 적용받고, 선택하지 않으면 각각 9억씩 총 18억 공제를 받되 세액공제는 적용되지 않습니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 연령, 보유기간에 따라 달라지므로 세무 전문가 상담을 권장합니다.
법적 근거 정리
- 종부세법 제8조 -- 기본공제 (1주택 12억, 일반 9억)
- 종부세법 제9조 -- 종부세 세율 (누진세율 0.5%~2.7%)
- 종부세법 제9조의2 -- 세액공제 (고령자, 장기보유, 합산한도 80%)
- 종부세법 시행령 제4조의2 -- 1세대1주택 판정 기준
- 농어촌특별세법 제5조 -- 농어촌특별세 (종부세액의 20%)