분양권과 입주권은 아직 집이 아닌데도 양도세가 부과됩니다. 특히 분양권은 1년 미만 보유 시 70%, 12년 60%의 높은 세율이 적용되고, 2021년 1월 1일 이후 취득분은 주택 수에도 포함됩니다. 비조정대상지역에서 2년 이상 보유해야 기본세율(645%)이 적용되므로, 전매 시점에 따라 세금 차이가 수천만 원에 달할 수 있습니다.
분양권과 입주권, 무엇이 다른가
분양권과 입주권은 모두 "아직 완공되지 않은 주택에 대한 권리"이지만, 취득 경위가 다릅니다.
| 구분 | 분양권 | 조합원입주권 |
|---|---|---|
| 취득 방법 | 청약 당첨 (신축 아파트) | 재개발·재건축 조합원 자격 |
| 양도세 분류 | 부동산을 취득할 수 있는 권리 | 부동산을 취득할 수 있는 권리 |
| 주택수 포함 | 2021.01.01 이후 취득분 | 동일하게 포함 |
핵심 차이는 취득 경위입니다. 분양권은 청약을 통해, 입주권은 기존 주택을 소유한 조합원이 재개발·재건축 사업을 통해 취득합니다.
2021년부터 분양권도 주택 수에 포함
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 중과 판정 시 주택 수에 포함됩니다(소득세법 §104(7)). 조합원입주권도 동일합니다.
- 2020.12.31 이전 취득: 주택 수 미포함
- 2021.01.01 이후 취득: 주택 수 포함
예를 들어, 1주택을 보유한 상태에서 2021년 이후 분양권을 취득하면 2주택자로 판정됩니다. 중과 유예 기간(~2026.05.09)에는 영향이 없지만, 유예 종료 후에는 조정대상지역 주택 양도 시 중과세율이 적용될 수 있습니다.
분양권 양도세율 — 보유기간이 핵심
분양권 양도세율은 일반 주택보다 높습니다(소득세법 §104(1) 2호, 3호).
| 보유기간 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 단기 투기 억제 |
| 1~2년 미만 | 60% | |
| 2년 이상 | 기본세율 (6~45%) | 비조정대상지역 한정 |
조정대상지역의 분양권은 보유기간과 관계없이 **최소 60%**가 적용됩니다. 2년 이상 보유해도 기본세율이 아닌 60%입니다.
비조정대상지역이라면 2년 이상 보유 시 기본 누진세율(6~45%)로 낮아지므로, 매도 시점 선택이 세금을 크게 좌우합니다.
입주권 양도세 — 관리처분인가 전후가 다르다
조합원입주권은 관리처분계획 인가 전후에 따라 양도세 계산 방식이 달라집니다.
관리처분인가 전
기존 주택을 양도하는 것과 동일하게 취급됩니다. 1세대1주택 비과세 요건(보유 2년, 조정지역 거주 2년)을 충족하면 비과세가 가능합니다.
관리처분인가 후
관리처분인가 후에는 기존 주택이 소멸하고 입주권으로 전환됩니다. 이때부터는 분양권과 동일한 세율 체계가 적용됩니다.
- 1년 미만 보유: 70%
- 1~2년 미만 보유: 60%
- 2년 이상 보유: 기본세율 (비조정대상지역)
다만, 관리처분인가 전 보유기간도 합산하여 판단하므로, 오래 보유한 조합원은 기본세율이 적용될 가능성이 높습니다. 세부 판단은 개별 사례에 따라 달라질 수 있으므로 세무 전문가 상담을 권장합니다.
분양권 전매 시 양도차익 계산
분양권 양도차익은 단순합니다.
양도차익 = 전매 가격 - (분양 계약금 + 중도금 납입액) - 필요경비
필요경비에는 중개수수료 등 양도를 위해 직접 지출한 비용이 포함됩니다(소득세법 §97). 분양권은 장기보유특별공제가 적용되지 않으므로, 양도차익에서 기본공제 250만원만 차감 후 바로 세율을 적용합니다.
계산 예시: 분양권 전매 (보유 8개월, 비조정대상지역)
조건
- 분양가: 5억원 (계약금 + 중도금 1억 5,000만원 납입)
- 전매가: 6억 5,000만원 (프리미엄 1억 5,000만원)
- 중개수수료: 200만원
- 보유기간: 8개월
계산
- 양도가액: 6억 5,000만원 (전매 매수자에게 받는 총액)
- 취득가액: 5억원 (분양 계약 총액)
- 필요경비: 200만원
- 양도차익: 6억 5,000만원 - 5억원 - 200만원 = 1억 4,800만원
- 장기보유특별공제: 0원 (분양권 미적용)
- 기본공제: 250만원
- 과세표준: 1억 4,800만원 - 250만원 = 1억 4,550만원
- 세율: 1년 미만 → 70%
- 산출세액: 1억 4,550만원 x 70% = 1억 185만원
- 지방소득세: 1,019만원
- 총 납부세액: 약 1억 1,204만원
양도차익 1억 4,800만원 중 **약 76%**를 세금으로 납부합니다. 4개월만 더 보유하면 세율이 60%로 내려가 약 2,000만원을 절세할 수 있습니다.
계산 예시: 분양권 전매 (보유 2년 6개월, 비조정대상지역)
조건
- 분양가: 5억원
- 전매가: 6억 5,000만원 (프리미엄 1억 5,000만원)
- 중개수수료: 200만원
- 보유기간: 2년 6개월
계산
- 양도차익: 6억 5,000만원 - 5억원 - 200만원 = 1억 4,800만원
- 장기보유특별공제: 0원
- 기본공제: 250만원
- 과세표준: 1억 4,550만원
- 세율: 2년 이상 → 기본세율 적용
- 산출세액: 1억 4,550만원 x 35% - 1,544만원 = 3,549만원
- 지방소득세: 355만원
- 총 납부세액: 약 3,904만원
동일한 양도차익인데 보유기간만 다르면 세금이 약 7,300만원 차이 납니다.
일시적 2주택 + 분양권 처분기한 특례
1주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득해 일시적 2주택이 된 경우, 종전 주택을 일정 기한 내에 양도하면 1세대1주택 비과세가 적용됩니다(소득세법 시행령 §155(1)).
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 전제 | 1주택 보유 중 분양권 취득 |
| 종전주택 보유기간 | 취득 후 1년 이상 경과 후 분양권 취득 |
| 처분기한 | 분양권 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도 |
주의할 점이 있습니다. 분양권이 완공되어 주택으로 전환된 후에는 일시적 2주택의 처분기한 기산점이 달라질 수 있습니다. 완공 후 취득(잔금일 또는 등기일)을 기준으로 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 하는 경우도 있으므로, 구체적인 처분기한은 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
절세 포인트 정리
- 보유기간 2년 확보: 비조정대상지역 분양권은 2년 이상 보유하면 기본세율(6~45%)이 적용되어 세금이 크게 줄어듭니다.
- 취득 시점 확인: 2021년 이전 취득 분양권은 주택 수에 포함되지 않으므로, 다주택 중과 판정에서 유리합니다.
- 조정지역 여부 확인: 조정대상지역 분양권은 2년 이상 보유해도 60% 세율이므로, 지역 해제 여부를 확인하세요.
- 일시적 2주택 특례 활용: 1주택 + 분양권 상태라면 처분기한 내 종전주택 매도로 비과세를 받을 수 있습니다.
법적 근거 정리
- 소득세법 §104(1) 2호, 3호 — 분양권·입주권 단기 양도세율 (1년 미만 70%, 1~2년 60%)
- 소득세법 §104(7) — 분양권·입주권 주택 수 포함 (2021.01.01 이후 취득분)
- 소득세법 §97 — 필요경비 (취득가액, 양도비용)
- 소득세법 §103 — 기본공제 연 250만원
- 소득세법 시행령 §155(1) — 일시적 2주택 처분기한 특례
- 지방세법 §89 — 지방소득세 (양도세의 10%)